O Superior Tribunal de Justiça (STJ) decidiu na última semana que o vendedor de um imóvel pode ser responsabilizado por dívidas condominiais mesmo após a posse ter sido transferida para o comprador, ainda que a transação não tenha sido registrada em cartório.
A decisão unânime da Segunda Seção da Corte representa um reforço importante à segurança jurídica dos condomínios em todo o país, que passam a contar com um respaldo mais firme na cobrança de inadimplentes.
O caso analisado envolvia um imóvel pertencente a uma companhia de habitação popular que, em 1985, prometeu sua venda a um casal. O condomínio, no entanto, ajuizou ação para cobrar cotas condominiais vencidas entre 1987 e 1996. Como a dívida não foi paga, o condomínio tentou penhorar o imóvel, mesmo sem a participação da empresa proprietária na fase inicial do processo. A empresa contestou, alegando que a responsabilidade era apenas do comprador. O pedido foi negado.
A ministra Isabel Gallotti, relatora do processo, argumentou que a obrigação condominial é “propter rem”, isto é, está vinculada ao imóvel e não apenas a quem o ocupa ou celebra contrato de compra. “A obrigação nasce com a titularidade do direito real, não sendo passível de extinção por ato de vontade das partes contratantes”, afirmou.
Com a decisão, o STJ confirma que, mesmo nos casos em que a posse foi transferida informalmente ou por meio de contrato particular (sem registro público), o antigo proprietário pode ser acionado judicialmente em caso de inadimplência condominial.
Implicações para o mercado
Segundo Marcelo Tapai, advogado especializado em Direito Imobiliário e sócio fundador do Tapai Advogados, a decisão fortalece os condomínios e corrige uma distorção antiga do mercado. “Antes, havia um vácuo jurídico que deixava o condomínio de mãos atadas, especialmente em imóveis com financiamento ou alienação fiduciária. Agora, mesmo que o devedor seja o comprador, o imóvel responde pela dívida.”
Isso significa que bancos e instituições financeiras que financiam imóveis também podem ver seus ativos penhorados em caso de inadimplência condominial. Com isso, a tendência é que contratos passem a incluir cláusulas mais rígidas, prevendo que a inadimplência de cotas condominiais ou tributos como IPTU configure quebra contratual, o que daria às instituições o direito de retomar o imóvel.
Alívio para os condomínios
Do ponto de vista econômico, a decisão alivia a pressão financeira sobre os condomínios, que muitas vezes são forçados a fazer rateios extraordinários para cobrir os custos causados por inadimplentes. Como as cotas condominiais sustentam despesas básicas como salários de funcionários, água, luz, limpeza e segurança, a inadimplência compromete diretamente o funcionamento e a manutenção dos prédios.
Além disso, a decisão traz maior previsibilidade para a gestão condominial e reduz o risco sistêmico no setor, sobretudo em tempos de juros altos e desaceleração do mercado imobiliário. Também reforça a importância de regularização e registro formal das transações imobiliárias, evitando disputas futuras.